24 janvier 2012

SHON et SHOB ne feront plus qu’un en mars 2012

Actualités Réglementations techniques
SHON et SHOB ne feront plus qu’un en mars 2012

Une ordonnance de mi-décembre 2011, relative à un nouveau mode de calcul des surfaces de construction, a établi qu’à partir du printemps 2012 SHON et SHOB ne feront plus qu’un, incluant des surfaces de plancher, des surfaces d’emprise au sol et de volumétrie.


Un bonus de 10 % pour qui ?

En mai dernier, politiques et Ordre des architectes s’étaient manifestés pour qu’une ordonnance ministérielle veille à mettre en place un nouveau mode de calcul des surfaces de plancher. C’est désormais chose faite. Cette ordonnance vise à unifier et simplifier le mode de calcul pour les surfaces de logements. Elle s’inscrit dans le cadre de la réforme de l’urbanisme  présentée fin mai 2011. L’unification SHOB/SHON comprend donc l’ensemble des surfaces dites de plancher.

Cette nouvelle mesure s’applique sur les constructions closes et couvertes, affichant une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m. Elle est calculée à partir du nu intérieur des façades. De ce fait, précise Benoist Apparu, Secrétaire d’ État en charge du Logement, dans son communiqué « La non-prise en compte des murs extérieurs incitera à une bonne isolation et permettra de dégager un bonus en termes de constructibilité de l’ordre de 10 %. »

Aujourd’hui, une autre donnée de construction permettait déjà de bénéficier de ce bonus de construction, concernant plus précisément le PLU et le POS. En effet, l’utilisation du POS dans certaines communes implique l’application de la loi POPE avec un objectif : ne pas pénaliser les constructeurs mettant en œuvre une isolation performante.

Les questions des professionnels toujours en suspens

Concernant la réforme des surfaces de plancher, pour les architectes et promoteurs immobiliers, il s’agit a priori d’une bonne nouvelle car le décret est clair, mais qui reste cependant à nuancer.
Premier point, la non-connaissance de la règle d’application pour certaines constructions, notamment concernant les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m et les locaux techniques. Le gain annoncé de 10 à 15 % serait pénalisé.

Pour ces professionnels « il s’agit d’une fausse bonne nouvelle, car paradoxalement, il existe une différence entre le calcul des surfaces entre le collectif et l’individuel ». Comprenons que ces surfaces annexes devront être comptabilisées dans l’individuel et non dans le collectif. Et ces professionnels de poursuivre : « Il y a un vrai ras-le-bol dans nos professions, car il faut revenir sur nos calculs tous les six mois. Les formulaires ont changé il y a deux ans, ils vont encore être modifiés et personne ne sait les remplir. »

Pour Patrick Sanyas, promoteur de maisons BBC à Megève, « Cela permettra de récupérer les surfaces perdues en raison de l’isolation et de ne pas impacter la surface habitable. Ce n’est pas suffisant, pas assez clair, même si c’est mieux concernant l’épaisseur des murs. Reste les problèmes d’alignement, les limites séparatives, la réactivité des élus dans les communes qui sont entre POS et PLU. »

Au vu de l’accumulation de ces règles, les constructeurs attendent donc maintenant de savoir s’il existe une bonification par anticipation de la RT 2012.

À se demander s’il ne s’agit pas d’une gestion en temps réel qui rend encore plus compliqué les dépôts de permis de construire en cette période d’adaptation où s’appliquent jusqu’en mars prochain SHOB et SHON.

Johana Trossat


Thèmes : Réglementations techniques

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