27 juin 2012

La responsabilité du syndic engagée en cas de sinistre sur le bâti

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La responsabilité du syndic engagée en cas de sinistre sur le bâti

Le syndic engage traditionnellement sa responsabilité par rapport au syndicat de copropriété de l’immeuble dont il accepte la gestion. Cette règle simple s’avère cependant beaucoup plus complexe dans les faits, comme le démontrent les nombreuses actions en justice menées, y compris devant les cours d’appel.


Une obligation de responsabilité sous différentes formes

Recevant ses pouvoirs directement du syndicat de propriété, le syndic de copropriété est reconnu pour le représenter et faire exécuter les différentes décisions prises en assemblée générale aux fins d’entretenir (pour en savoir plus sur les obligations d’entretien de la copropriété par le syndic, consultez notre publication sur le carnet d’entretien de l’immeuble) et de gérer la copropriété.

Dans les faits, cela signifie que cet organisme, qu’il soit bénévole ou confié à une société professionnelle, doit agir pour faire réaliser les travaux nécessaires d’une part en réalisant les appels de fonds auprès des copropriétaires et d’autre part en mandatant les entreprises.

Ce rôle est particulièrement encadré par la loi. En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, il engage ainsi sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ou d’un seul copropriétaire pour chacune de ses actions, que ce soit pour sa gestion ou les travaux effectués ou à réaliser.

En cas de désaccord, l’action à mener contre le syndic doit alors être validée en assemblée générale du syndicat des copropriétaires avant la saisie du tribunal de grande instance.

Un exemple de responsabilité du syndic

Pour engager une action contre le syndic, il doit cependant être établi que celui-ci a commis une faute ayant entraîné un préjudice personnel directement lié. Les cas de mise en cause du syndic à la suite d’infiltrations sont notamment très fréquents, montrant également la complexité de l’application de la loi. Ainsi, toute la difficulté consiste à apprécier le niveau de responsabilité du syndic.

Cela fut notamment le cas concernant un immeuble ayant dû faire face à une fuite sur une descente pluviale, avec infiltration constatée dans l’un des logements. Le syndic a alors été condamné par le tribunal pour ne pas avoir diligenté les travaux rapidement. Celui-ci a en effet admis qu’il s’agissait d’un cas justifiant de procéder à des travaux d’urgence, sans attendre l’accord du syndicat, afin de procéder à la conservation de l’immeuble. Dans ce cas, le syndic a été jugé comme n’ayant pas accompli sa mission.

Autant dire que la question des responsabilités est toujours un point difficile à trancher, le syndic étant avant tout le représentant du syndicat.


Thèmes : Pathologie des bâtiments | Réglementations techniques

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Mac

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