6 décembre 2010

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La loi SRU ou de solidarité et renouvellement urbains


La loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 Cadre de la loi la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi SRU, s’inscrit dans la suite d’un corpus législatif engagé en 1998 légiférant les questions relatives à la lutte contre l’exclusion, le développement durable en matière d’aménagement urbain et les modalités […]


La loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000

Cadre de la loi

la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi SRU, s’inscrit dans la suite d’un corpus législatif engagé en 1998 légiférant les questions relatives à la lutte contre l’exclusion, le développement durable en matière d’aménagement urbain et les modalités de coopération entre communes.

Objectifs de la loi

Ses objectifs sont quadruples :

  • favoriser la cohérence des politiques urbaines et par-delà l’aménagement du territoire ;
  • continuer par la voie législative la « politique de la ville » ;
  • ériger les questions de transports et de déplacements dans une perspective de « développement durable » ;
  • s’attacher à la question de l’habitat en termes de qualité et de diversité, adapter la fiscalité.


Nouveaux outils en matière d’urbanisme

C’est en particulier au niveau de l’urbanisme opérationnel et réglementaire et de ses documents que la loi Solidarité et renouvellement urbainsSRU introduit de substantielles modifications aux pratiques antérieures et met en place de nouveaux outils au service des communes ou des groupements de communes dont on retiendra dans un premier temps :

  • le schéma de cohérence territorial (Schéma de cohérence territorialSCOT) ;
  • le plan local d’urbanisme (Plan local d’urbanismePLU) ;
  • carte communale,

ainsi que :

  • le programme local de l’habitat (Programme local de l’habitatPLH) ;
  • le programme de déplacement urbain (Programme de déplacement urbainPDU).

Le schéma de cohérence territorial (SCOT)


Comparaison entre le SCOT et le SD

Nouvel outil de gestion de l’espace, le SCOT est à mettre en perspective avec le précédent dispositif des schémas directeurs (Schéma directeursSD).

Si le SD s’attache à qualifier la destination des sols, à définir les grands équipements et les infrastructures, le SCOT définit en revanche des orientations organisées en une vision du développement socio-spatial communal sans devoir nécessairement préciser exactement, c’est-à-dire à la parcelle, les limites foncières concernées. Il s’attache à promouvoir une approche synthétique du développement en relation avec les autres outils de la gestion urbaine tels que les projets particuliers d’urbanisme, les politiques de logement, les opérations de restructuration du bâti ou la gestion des transports et des déplacements.


Objectif du SCOT

L’objectif affiché est d’inscrire la réflexion des élus et des populations dans une vision prospective du devenir de la commune ou de l’agglomération de communes en en définissant les priorités en matière d’habitat, de commerce, de zones d’activité ou de transports, et ce, dans une logique de développement durable. Les SCOT (à la différence des SD) sont spatialement continus et n’admettent pas d’enclaves hors champs dans leur aire d’application. Il s’agit ici d’une approche holistique qui peut réunir le territoire de plusieurs communes devant être réunies au sein d’un établissement public de coopération intercommunale (Établissement public de coopération intercommunaleEPCI) partageant les mêmes enjeux ou projets d’aménagement et répondant ensemble aux mêmes enjeux de développement en partageant le souci de contenir la consommation inutile d’espaces naturels. En ce sens, le SCOT n’exige pas de localisation nécessairement précise des projets et ambitions communales ; il définit les orientations.


Dispositions légales

Le SCOT est soumis à enquête publique avant approbation et n’est pas pérenne. Il doit en effet faire nécessairement l’objet d’une analyse des résultats au moins tous les dix ans sous peine de caducité. Des dispositions sont prévues par la loi afin de gérer les relations intercommunales au sein de l’EPCI et en particulier les entrées et sorties de communes participantes.


Procédures d’élaboration et de révision

Elles sont simplifiées, le souci du législateur étant d’assurer la participation citoyenne ou du moins l’information la plus large en favorisant la cohérence des approches urbanistiques et de développement spatial entre communes.


Rapport de présentation

Le SCOT comprend un rapport de présentation, le document précisant les orientations et les documents graphiques y afférents et, le cas échéant, les documents relatifs aux orientations relatives au transport.

Le plan local d’urbanisme (PLU)


PLU et Plan d’occupation des solsPOS

Les nouveaux PLU ou plans locaux d’urbanisme sont à mettre au regard de la procédure de plan d’occupation des sols (POS). Si ces derniers centraient leurs prescriptions sur les règles et servitudes relatives aux sols, le PLU envisage le projet de la commune (ou du groupement de communes) en matière d’aménagement, de traitement de l’espace public, de paysage et d’environnement. Il s’agit d’un plan de mise en valeur dont les dimensions en matière d’environnement, de renouvellement urbain et de qualité architecturale sont réaffirmées et doivent s’appuyer sur les caractéristiques morphologiques ou typologiques du bâti local et sur un diagnostic préalable.


Le PADD

Le PLU comprend un plan d’aménagement et de développement durable (Plan d’aménagement et de développement durablePADD) qui est un document prospectif en matière d’aménagement (cf. la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003). Des domaines sectoriels et particuliers tels que la qualité de l’habitat (salubrité « logement décent »), les entrées de ville, le patrimoine bâti ou paysager peuvent ainsi être particulièrement traités. Cela est transformé dans le PADD en projet de quartiers, réhabilitation, restructuration, leur équilibre à l’échelle de la commune, des questions de centralité, de centre-ville et de périphérie (densification de nouvelles zones urbaines) et, en général, la qualité des espaces publics. C’est ici encore la stratégie de développement socio-spatial qui est mise en avant plutôt que la seule gestion réglementaire du foncier et des droits y afférents. En ce sens, si le principe du zonage est conservé, la nomenclature des zones est modifiée et en particulier la zone d’urbanisation diffuseZone naturelle desservie partiellement par des équipements qu’il n’est pas prévu de renforcer et dans laquelle des constructions sont déjà édifiées.(n) est supprimée, ce qui est logique compte tenu de l’affichage de la notion de développement durable et de protection de l’environnement.

Ils devront être compatibles avec les autres documents d’urbanisme, notamment le SCOT, et seront soumis à enquête publique avant approbation.

Le PADD est un des éléments constitutifs du PLU qui comprend par ailleurs l’exposé des motifs, le règlement et les documents graphiques y afférents.

La carte communale


Réservée aux petites communes

La carte communale est le document d’urbanisme théoriquement à destination des petites communes dépourvues de PLU. Elle est à mettre en regard de la « modalité d’application du règlement national d’urbanisme » (Modalité d’application du règlement national d’urbanismeMARNU) substituée à (l’ancienne) carte communale en 1983.


Comparaison avec la MARNU

La carte communale est de validité illimitée, au contraire de la MARNU (48 mois renouvelables). Elle permet l’intercommunalité, met l’accent sur la préservation et la mise en valeur des sites, et s’attache à définir l’étendue de la constructibilité de l’espace communal en fonction des prévisions socio-économiques et de la capacité des équipements publics prévue, en particulier en matière d’environnement. La carte comprend un rapport de présentation et des documents graphiques. Le rapport de présentation précise la situation prévalente lors de l’élaboration de la carte et les choix de développement au regard des prévisions socio-économiques et démographiques du développement communal. Il évalue de même les impacts du développement projeté sur la qualité de l’environnement et les moyens apportés afin d’en diminuer les effets négatifs. Comme les outils vus précédemment, la carte communale est soumise à enquête publique. Outil moins restrictif et réglementaire que le PLU, la carte communale, qui nécessite une préparation importante, est un dispositif ouvert sans règlement.

Le programme local de l’habitat (PLH)

Programme de déplacement urbain (PDU)

L’établissement d’un PDU est rendu obligatoire pour les villes et agglomérations de plus de 100 000 habitants. Il définit les objectifs en matière de transport de passagers et de marchandises à l’échelle du territoire considéré. Son principal objectif est la maîtrise de la circulation automobile en centre-ville et l’amélioration de l’offre en transports collectifs. Le PDU doit être compatible avec le SCOT, et ses conclusions et recommandations inscrites et cohérentes avec le PLU.

Loi SRU : les fiches concernant les points particuliers

La question des certificats d’urbanisme


Modification des certificats d’information et de contrôle

Les nouvelles dispositions en matière de certificats d’urbanisme modifient de manière fort importante le régime des quatre certificats en place dits « d’information et de contrôle ».

Rappelons ici que ces certificats étaient régis par les articles L. 410-1 du Code de l’urbanisme pour deux des certificats à portée informative (A et B respectivement relatifs au caractère constructible d’un terrain et à la possibilité d’y réaliser une opération donnée), L. 111-5 (certificat C relatif au contrôle de la densité) et R. 315-54 (certificat D relatif aux réglementations particulières applicables aux opérations de lotissement).

Ces modifications substantielles se traduisent en particulier par une redéfinition des réponses de l’administration lors des pré-études relatives à une opération immobilière, la redéfinition de l’article L. 410-1 amenant de fait à ce que l’administration ne se prononce plus en premier lieu sur la constructibilité d’un terrain mais précise seulement l’ensemble des dispositions d’urbanisme y afférentes.

Par ailleurs, le régime des taxes et participations d’urbanisme afférentes au terrain considéré ainsi que les éventuelles limites au droit de propriété devant être de même précisés, il s’agira alors, dans le second certificat (semblable à l’ancien certificat B), de solliciter l’administration sur la possibilité de réaliser une opération précise, dont la définition découlera de l’interprétation par le pétitionnaire des règles rappelées dans le premier certificat.

De plus, il mentionnera les opérations d’équipements publics en service ou prévus. Comme auparavant, ces données restent valables une année et deviennent prorogeables.

La suppression de l’article L.111-5 (certificat C relatif au contrôle de la densité) qui précisait les règles en particulier des droits à construire étant supprimé, il permet de faire renaître des possibilités de construction accrues dans les cas de division de terrains.

Points annexes


Droit de propriété

Sur des domaines connexes relatifs au droit de propriété, notons que la loi Solidarité et renouvellement urbainsSRU introduit en matière d’urbanisme opérationnel des modifications importantes relatives :

  • au droit de préemption ;
  • aux lotissements et aux Zone d’aménagement concertéZAC ;
  • au droit de reconstruire après sinistre (permettant de reconstruire à l’identique et donc de densifier) ;
  • au financement des voies et des réseaux précisant le rôle de la commune et la possibilité d’établissement d’une convention entre la commune et le propriétaire en vue de cofinancer un certain nombre de réseaux desservant les fonds concernés.

Points particuliers : fiche 2


La question du logement décent

La question de la qualité du logement est présente à plusieurs reprises dans le texte de la loi, et le souci du législateur est important à ce sujet. Il a donc été proposé, en particulier dans le contexte des relations bailleurs-locataires et pour favoriser la réhabilitation des logements vétustes, un décretDécret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain.(n) publié en 2002 pour l’application de l’article 187 de la loi précise les qualités a minima d’un logement proposé à la location (cf. Annexe 1).

Points particuliers : fiche 3


La question du logement décent et de l’habitat insalubre et les modifications apportées par la loi SRU

la loi SRU en affirmant la notion de logement décent, a introduit plusieurs modifications, en particulier pour la définition et les procédures liées à l’insalubrité des logements et immeubles. La circulaire n° 2002-36 du 2 mai 2002 relative à l’application des dispositions de la loi SRU concernant l’habitat insalubre précise ces modifications. Sont présentés en annexe 2 les extraits principaux directement liés à cette question.

Annexe 1 : Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 –

Article premier

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Article 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. II assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Article 3

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un W.-C., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ; et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un W.-C. extérieur au logement à condition que ce W.-C. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Article 4

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Article 5

Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Article 6

Les travaux d’amélioration prévus à l’article la de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1° à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

Les articles 1er 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.


Annexe 2 – Extraits de la circulaire n° 2002-36 du 2 mai 2002 relative à l’application des dispositions de la loi SRU concernant l’habitat insalubre

I Introduction générale

Afin de permettre la lutte contre l’habitat insalubre et dangereux, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 a profondément modernisé les procédures d’insalubrité et de péril dont les conditions de mise en oeuvre et les effets de droit ont été largement unifiés. Elle a en outre renforcé les moyens d’intervention des pouvoirs publics en matière d’insalubrité et d’établissements d’hébergement recevant du public. Par ailleurs, elle a amélioré la prise en compte de la situation des occupants d’immeubles insalubres ou en péril en leur assurant une meilleure protection.

La lutte contre l’habitat insalubre est une compétence de l’État ; elle est mise en oeuvre par un arrêté préfectoral. Cette procédure figure au Code de la santé publique (CSP) modifié et complété par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). La protection des occupants figure au Code de la construction et de l’habitation, également modifié sur ces points par la loi « SRU ».

La lutte contre les immeubles en péril est de la compétence du maire ainsi que le contrôle de la sécurité des hôtels meublés, soumis aux dispositions des établissements recevant du public. Les dispositions applicables figurent au Code de la construction et de l’habitation, également modifié sur ces points par la loi « SRU ».

Le nouveau dispositif instauré par la loi SRU est d’application immédiate pour les situations d’insalubrité ou de péril. Cependant, les conséquences de droit des nouvelles dispositions issues de la loi « SRU » ne s’appliquent pas aux arrêtés pris en application des législations antérieures à la loi « SRU ». Ces derniers continuent de produire leurs propres effets de droit : en ce qui concerne les arrêtés d’insalubrité remédiables, si les travaux prescrits n’ont pas été exécutés, il appartient au maire, ou, à défaut au préfet, de mettre en demeure les propriétaires de les effectuer et, le cas échéant, de les faire exécuter d’office ; en ce qui concerne les arrêtés d’insalubrité dits irrémédiables, il appartient aux services d’établir les priorités d’action nécessaires à la résorption des situations inacceptables, ce qui peut impliquer une nouvelle instruction et la prise d’un arrêté en application de la nouvelle législation. Il en est de même si des immeubles déclarés insalubres remédiables étaient devenus insalubres irrémédiables. On rappelle que les nouvelles dispositions financières adoptées par l’État et l’ANAH s’appliquent aux travaux concernés intéressant les logements insalubres, quelle que soit la date de l’arrêté d’insalubrité.

II La lutte contre l’insalubrité

La lutte contre l’habitat insalubre est mise en oeuvre par un arrêté préfectoral déclarant l’insalubrité et prescrivant les mesures nécessaires pour y remédier après consultation des personnes concernées (propriétaires et occupants) et avis du conseil départemental d’hygiène (CDH). Les arrêtés d’insalubrité sont précédés d’une enquête d’insalubrité et doivent respecter une procédure précise. La procédure qui figure aux articles L. 1331-26 à L. 1331-31 du Code de la santé publique (CSP) modifié par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) devient la procédure de droit commun.

Par ailleurs, les dispositions anciennes, relatives aux « périmètres insalubres » – article L. 1331-23 (ancien article L. 42), aux locaux interdits à l’habitation, au sens de l’article L.1336-3 (ancien article L.43) ou impropres à l’habitation en application de l’article L. 1331-24 (ancien article L. 43-1) du Code de la santé publique, demeurent applicables et leur champ d’application est précisé ci-après. Il en est de même des dispositions relatives à l’expropriation incluses dans la loi « Vivien » qui demeurent inchangées et qui constituent un des volets opérationnels de la lutte contre l’habitat insalubre.

III Champ d’application de la procédure d’insalubrité (articles L. 1331-26 à 31 du CSP)

Est insalubre tout immeuble, bâti ou non, vacant ou non, dangereux pour la santé des occupants ou des voisins du fait de son état ou de ses conditions d’occupation. La loi a expressément précisé que des immeubles ou des logements vacants pouvaient être déclarés insalubres, de façon à prévenir toute location ou vente de taudis et éviter le squat.

La procédure d’insalubrité peut concerner un ou plusieurs logements, des immeubles isolés ou des îlots, des immeubles en monopropriété ou en copropriété, libres ou occupés. Elle peut concerner les parties privatives ou les seules parties communes d’un immeuble en copropriété.

Elle concerne également les locaux d’hébergement quels que soient leurs statuts (foyers, garnis, hôtels meublés) ainsi que tous locaux, notamment commerciaux ou artisanaux, situés dans des immeubles à usage partiel d’habitation, dont le traitement est lié à celui de l’immeuble.

Les procédures anciennes, qui étaient différentes selon que l’insalubrité s’appliquait à un immeuble ou à un groupe d’immeubles, îlot ou groupe d’îlots sont dorénavant unifiées. Cela signifie, en particulier, que cette procédure doit être utilisée pour traiter les îlots insalubres, de préférence à celle de l’article L. 1331-23 (ancien article L. 42) relative aux « périmètres insalubres », laquelle, très peu protectrice des droits des propriétaires car non contradictoire, doit être utilisée, de préférence, pour résorber les bidonvilles, habitats précaires ou autres locaux manifestement impropres à l’habitation.

IV Caractéristiques générales (extraits)

A. Définition de l’insalubrité

L’insalubrité implique en effet une appréciation de fait, qui associe la dégradation du bâti à des effets négatifs sur la santé et s’analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant, notamment, à une liste de critères ; cette liste de critères, qui servira de guide, permettra d’analyser l’état des immeubles et logements visités ainsi que leur environnement et leurs conditions d’occupation. Cette liste est, notamment, destinée à remplacer la grille de la circulaire du 27 août 1971, devenue obsolète. Le descriptif des lieux, la nature des désordres énoncés pour apprécier les effets, y compris potentiels, sur la santé des occupants, actuels ou éventuels, ainsi que des voisins, doivent être précis pour conclure à l’insalubrité.

Le mode d’occupation des lieux est indifférent, ceux-ci pouvant être habités par leur propriétaire, des locataires, des occupants au statut indéterminé, des résidents d’hôtels meublés, etc., ou vides.

L’enquête d’insalubrité est réalisée immeuble par immeuble et logement par logement, y compris dans les immeubles en copropriété. Elle peut porter sur toutes les parties communes ou privatives. Les propriétaires et occupants sont tenus de laisser entrer les agents assermentés dans leurs locaux ; en cas de refus, le juge des référés doit être saisi, dans les conditions de droit commun et aux frais avancés de l’administration, soit par le préfet, soit, si la commune est dotée d’un SCHS, par le maire au nom de l’État, aux fins d’autoriser la visite. La mise à la charge de la partie adverse des frais (la personne qui s’est opposée à l’entrée dans les lieux), notamment d’avocat (dont la présence est requise devant le tribunal de grande instance), peut être demandée par la collectivité publique qui a introduit le référé, sur la base de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Enfin, les désordres propres au bâti récent doivent également être pris en compte, ainsi que la présence de substances dangereuses pour la santé, comme le plomb et l’amiante.

B. Insalubrité et décence du logement

La lutte contre l’insalubrité est une mission traditionnelle de la puissance publique au titre des politiques d’hygiène publique, dont l’objet est d’assurer la protection de la santé des personnes. À ce titre, sa mise en oeuvre relève de l’action des pouvoirs publics et elle constitue l’exercice d’une mission de service public.

La décence en revanche concerne les relations contractuelles existant dans le cadre de la location entre le bailleur et le locataire d’un logement. Elle s’applique au bâti, et s’apprécie par rapport à la conformité du logement à des caractéristiques minimales de configuration et d’équipement fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Définie par la puissance publique, la décence devient désormais un des éléments déterminants des rapports locatifs et renforce les obligations du bailleur à l’égard du locataire.

À l’inverse de l’insalubrité dont le traitement dépend uniquement de l’action publique, les litiges portant sur la décence du logement relèvent totalement et exclusivement du juge du contrat de la location (le juge d’instance) ; celui-ci, à la demande du locataire, apprécie l’éventuel défaut de décence, prescrit s’il y a lieu au propriétaire la réalisation de travaux et, au cas où ceux-ci ne sont pas exécutés, peut fixer un nouveau loyer.

Les notions de salubrité et de décence ne doivent donc pas être confondues ni assimilées l’une à l’autre, car il s’agit de notions distinctes qui répondent à des objectifs propres et sont mises en oeuvre dans des cadres juridiques différents.

Ces différences n’excluent pas la possibilité d’une coexistence entre insalubrité et indécence. Un logement insalubre (ou frappé d’un arrêté de péril) n’est pas décent. Toutefois, un logement non insalubre n’est pas nécessairement décent.

Seul l’arrêté d’insalubrité (ou de péril) entraîne automatiquement, sans intervention d’aucun juge, la suspension du paiement du loyer. La saisine du tribunal d’instance sur le fondement de l’indécence du logement ne permet pas au locataire de suspendre le paiement de son loyer ; celui-ci demeure exigible pendant toute la durée de la procédure et peut seulement être réduit par le tribunal en cas de non-réalisation des travaux prescrits dans le jugement rendu.

C. Insalubrité et péril

La loi SRU n’a pas modifié les procédures d’établissement des arrêtés de péril ordinaire ou de péril imminent concernant les immeubles menaçant ruine.

Elle a, seulement, étendu aux arrêtés de péril ordinaire un certain nombre des novations incluses dans les procédures d’insalubrité et celles-ci concernent :

  • la forme des notifications et de publicité des arrêtés de péril, la définition des propriétaires concernés ;
  • la publication des arrêtés au fichier des hypothèques ;
  • l’institution formelle d’un arrêté de levée du péril, une fois les travaux réalisés ;
  • l’institution d’une hypothèque légale au bénéfice de la commune pour garantir les créances liées au coût des formalités, des travaux d’office réalisés par elle et aux charges de relogement des occupants ;
  • pour les immeubles à usage principal ou partiel d’habitation, les arrêtés de péril, et leur levée, respectent les formes définies en matière d’insalubrité et font l’objet des mêmes transmissions aux autorités et organismes publics concernés ;
  • l’institution d’un droit des occupants des immeubles à usage principal ou partiel d’habitation identique à celui qui a été créé en matière d’insalubrité (suspension des loyers, régime des baux d’habitation, droit à hébergement et à relogement en cas d’interdiction temporaire ou définitive d’habiter).

Il faut préciser que le régime du péril imminent, précisé à l’article L. 511-3 du CCH, n’a pas été modifié par la loi SRU et qu’il conserve son régime juridique propre : les dispositions prévues pour les arrêtés de péril ordinaire ne leur sont donc pas applicables. On rappellera, aussi, que l’arrêté de péril imminent est une mesure d’urgence, qui doit être suivie d’un arrêté de péril ordinaire pris en application de l’article L. 511-1-1, sauf au cas où le propriétaire aurait exécuté les travaux nécessaires à la fin de tout péril.

Enfin, un régime de sanctions pénales, jusqu’alors inexistant, a été institué.

V Déroulement de la procédure d’insalubrité (articles L. 1331-26 à 31 du CSP) : initiative de la procédure (article L. 1331-26 du Code de la santé publique)

C’est le rapport concluant à un état d’insalubrité d’un immeuble, établi par le DDASS ou le directeur du service communal d’hygiène et de santé, s’il existe, qui amorce la procédure d’insalubrité.

La loi SRU élargit les conditions de saisine du DDASS. Celui-ci peut non seulement continuer à se saisir lui-même, mais aussi être saisi par :

  • le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement ou d’urbanisme ;
  • tout locataire ou occupant de l’immeuble ou de l’un des immeubles concernés.

Dans le premier cas, les saisines doivent être accompagnées du plan parcellaire de l’immeuble avec l’indication du nom des propriétaires tels qu’ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques.

Lorsque cette initiative a pour but de faciliter l’assainissement ou l’aménagement d’un îlot ou d’un groupe d’îlots, le projet d’aménagement ou d’assainissement doit, en outre, être présenté par la commune ou l’établissement de coopération intercommunal (EPCI) compétent.

Ces saisines emportent obligation pour le DDASS de donner un avis motivé sur la salubrité de chaque immeuble concerné, et c’est une novation de la loi. Le DDASS a, alors, un pouvoir d’appréciation sur l’opportunité d’établir un rapport. Il peut, après examen, estimer que la situation relève de l’insalubrité, et décider de dresser un rapport, ou bien qu’elle ne relève pas de l’insalubrité et qu’il n’y a pas lieu d’établir le rapport motivé qui saisit le préfet.

Sur le plan juridique, la plainte d’un locataire ou d’un occupant est constituée si elle a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, ou déposée, contre remise d’un récépissé en mains propres, formes qui lui fournissent la preuve de sa demande et de la date de celle-ci.

Le refus du DDASS d’établir un rapport constitue une décision administrative susceptible de recours devant la juridiction administrative ; il doit être motivé. Le rejet de la demande peut être implicite, à défaut de réponse du DDASS dans les deux mois de la demande. Dans ce cas, le demandeur est en droit d’obtenir la motivation du rejet.

Si la plainte n’a pas été déposée dans les formes ci-dessus, elle constitue un signalement et il appartient au service d’apprécier la réalité de la situation par tous moyens à sa disposition (saisine du maire, d’un opérateur mandaté) et d’y donner suite.

Les observations ci-dessus d’adressent aux SCHS, qui agissent au nom de l’État, dans les mêmes termes.

Il est, bien entendu, possible à toute personne, association, travailleurs sociaux, représentant d’une collectivité, de signaler une situation présumée d’insalubrité aux services DDASS ou SCHS, lesquels ont seuls qualité pour engager la procédure.

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Configuration requise
Windows

PC de type (Pentium II, 300 Mhz, 600 Mhz recommandé), 64 Mo de Ram (128 Mo recommandé), Windows 98/NT/ME/2000/XP/Vista/Seven, 36 Mo d’espace disque disponible, lecteur CD-Rom 4x, affichage 65 536 couleurs minimum.

Mac

PowerMac 533 Mhz (733 Mhz recommandé), 256 Mo de RAM (512 Mo recommandé), Mac OS X 10.2, 36 Mo d’espace disque disponible, lecteur CD-Rom 12x, affichage 65 536 couleurs minimum.